Директор САИЖК Александр Комаров: Прошлый год изменил и заемщиков, и кредиторов

Первый квартал нынешнего года поставил в ипотеке посткризисный рекорд. Количество долгосрочных жилищных займов по сравнению с первым кварталом 2009 года увеличилось примерно в четыре раза. По мнению специалистов, рост обусловлен двумя важными причинами: плавным снижением ставок и стабилизацией в экономике.

О ситуации на рынке ипотечного кредитования Свердловской области, о том, как изменились за год заемщики и кредиторы, какие перемены возможны на рынке кредитов, мы попросили рассказать директора Свердловского агентства по ипотечному кредитованию Александра Комарова.

— Александр Васильевич, статистика говорит о том, что в последние месяцы все больше россиян получают ипотечные кредиты. А какова ситуация в Свердловской области. Начали ли и наши заемщики расправлять плечи?

— Сегодня по кредитному портфелю, который генерируется непосредственно ОАО «САИЖК», объем выданных ипотечных займов, по сравнению с 1 кварталом 2009 года увеличился в количественном выражении в четыре раза, и втрое – в денежном выражении. Хотя, на мой взгляд, сравнивать начало нынешнего и прошлого года некорректно.

Все мы прекрасно помним, насколько тяжелой была ситуация в прошлом году. Тогда некоторые заемщики, получившие у нас положительные решения, откладывали проведение сделки на два-три месяца. Они говорили: давайте подождем, посмотрим, что будет с бизнесом, что будет с экономикой, что будет с моим предприятием, с заработными платами.

— Отразилась ли ответственная позиция заемщиков на качестве кредитного портфеля?

— Взвешенная позиция и кредиторов, и заемщиков привела к тому, качество кредитного портфеля в 2009 году у нас оказалось гораздо лучше, чем в прошлые, благополучные годы. Связано это, во-первых, с более обоснованной позицией самого заемщика, а, во-вторых, с более взвешенной оценкой платежеспособности кредиторов.

Кроме того, на ситуацию повлияла и позиция федерального агентства, которое запретило в то время выдачу кредитов на проведение «инвестиционных сделок».

В прошлом году для всех наших заемщиков приобретаемое в ипотеку жилье было единственным местом проживания. Не вторая, не третья квартира. В благополучное люди время набрали достаточно много инвестиционных квартир, а потом без сожаления стали расставаться с этим жильем. Кроме того, на их долю пришлась значительная часть просроченных платежей.

— Подразумевает ли повысившаяся ответственность заемщиков и снижение сумм ипотечных займов?

— Судите сами. В 2007-2008 году средняя сумма ипотечного займа была 1,4-1,5 миллиона рублей. В 2009 году средний ипотечный заем составил 900 тысяч рублей. В какой-то степени это связано со снижением цен на рынке жилья. Но при этом люди перестали необдуманно просить максимальную сумму кредита. Когда заемщики поняли, что задачи свои нужно решать постепенно, взвешенно, оказалось, что те 500-700 тысяч рублей были лишними. Люди переезжали из однокомнатной квартиры в двухкомнатную, из двухкомнатной – в трехкомнатную. Когда нужно доплатить только разницу, и кредит меньше, и обслуживать его легче.

— Наверное, в 2009 году на семьи, которые решили сразу купить большую дорогую квартиру, и пришлась основная доля просроченной задолженности?

— Наивысший пик просроченной задолженности пришелся на июль 2009 года. Потом объем таких долгов постепенно пошел на спад. В первую очередь, начала стабилизироваться экономическая ситуация в стране. Кроме того, активнее заработала программа реструктуризации. По итогам 2009 года людям, которые попали в трудную жизненную ситуацию, только в ОАО «САИЖК» предоставлено 150 стабилизационных займов. Ну, и к концу года мы отметили, что просрочки от 30 до 60 дней стали выправляться, люди начали сами гасить долги.

Анализ показал, что из всего кредитного портфеля, львиная доля просроченной задолженности – это займы, которые были предоставлены в 2006-2007 году году, на пике цен с минимальной долей самофинансирования.

— Получается, что эти заемщики переоценили свои силы?

— И не только они. Всю вину переложить на плечи людей нельзя. Люди приходят, чтобы мы провели оценку их платежеспособности, и сказали, какую сумму им сможем предоставить. И здесь, скрывать нечего, ошибались кредиторы.

Некая эйфория была тогда у всех. Казалось, что рынок недвижимости всегда будет расти… Кризис отрезвил нас, привел в чувство. Теперь и наши специалисты поняли, что лучше на предварительном этапе качественно оценить возможности заемщика, и в дальнейшем просто обслуживать качественный кредитный портфель, чем приходить с непопулярными мерами, вплоть до обращения взысканий на заложенное имущество.

Мы кредитовали и понимали, что сегодня жилье стоит 55-60 тысяч рублей за квадратный метр, и будет только дорожать. И даже если заемщик не погасит долг, мы-то покроем все свои убытки. Но кризис показал нам, что ситуация может развиваться и иначе. Прошлый год сделал другими и заемщиков, и кредиторов.

— Насколько мне известно, кризис повлиял и на процентные ставки…

— Да, в 2009 году Центробанк и АИЖК неоднократно снижали ставки. Сегодня ставки ипотечных кредитов уже уровне 2007-2008 года. Важную роль в росте популярности ипотечных кредитов должна сыграть и программа «Новостройка», максимальная ставка по которой установлена на уровне 11 процентов годовых.

— Но программа эта касается только квартир в новых домах…

— По большому счету, «Новостройка» – это не просто удешевление ипотеки, а программа, которая рассчитана на экономическое стимулирование интересов заемщика (физического лица) на рынке новостроек. Главная задача этой программы – экономически стимулировать интерес населения к приобретению нового жилья.

Благодаря этому кредитному продукту у застройщиков появляется покупатель! И деньги заемщиков поступают строителям, стройиндустрии. Расширение строительных программ должно оживить и рынок стройматериалов, и мебельный рынок. По сути, строительство может стать локомотивом для всей экономики.

— А существует ли тенденция к снижению ставки?

— Я не могу говорить за федеральное Агентство, но тенденция 2009 года, когда ставка снижалась 9 раз, говорит о том, что, вероятно, и в будущем эта практика продолжится. Но возможны и другие решения.

Мое глубокое убеждение, что жилищную проблему нужно решать тогда, когда она уже назрела, а не ждать манны небесной. Когда мы начинали программу в конце 2003 – начале 2004 года, процентная ставка по стандартной программе была 15-16 процентов. При этом квадратный метр стоил в Екатеринбурге в 25-30 тысяч рублей. Заемщики ждали, пока ставка снизится. И она была снижена до 14 процентов. Правда, жилье за это время подорожало сначала до 40, 50, а потом и 60 тысяч рублей за квадратный метр. Судите сами, выиграл ли заемщик пока ждал снижения ставок?

Будет ставка ниже? Пожалуйста! У людей всегда есть возможность перекредитоваться. Если не у нас, то в другом банке. Добросовестный заемщик ценится и в хорошие, и в плохие времена.

— В последнее время много говорят о плавающей кредитной ставке. Возможна ли она в ипотеке?

— Вполне. Сейчас такой продукт разрабатывается в АИЖК. Возможно, подобные программы предложат клиентам и другие банки. Фиксированная процентная ставка, конечно, гарантирует заемщику, что ежемесячные платежи не изменятся ни в каком случае. Заемщик полностью застрахован он негативных последствий спадов в экономике. Но при этом у него нет возможности снижать процентную нагрузку, когда процентная ставка снижается по рынку. Перекредитовка, конечно, возможно, но дело это –очень непростое и небыстрое.

А плавающая (переменная) ставка позволяет найти «золотую середину». При тенденции к снижению, и процентная нагрузка будет снижаться, а при тенденции к росту ставка будет увеличиваться. Но я думаю, что условия разрабатываются с тем, чтобы по верхнему и нижнему пределу ставки были установлены определенные ограничения. Кредитов, выданных по ИЖК ранее, плавающая ставка не коснется. По действующим договорам фиксированная ставка сохранится. Я думаю, что как минимум какое-то время будет действовать два продукта: с переменной и постоянной процентной ставкой.

— В свое время было много споров о внесении в договоры по ипотечным займам требования по страхованию жизни и здоровья…

— Да, теперь такая страховка необязательна. Но не следует забывать о том, что при оформлении полиса ставка снижается на 0,7 процента. Кстати, когда мы обеспечили клиентам выбор, лишь единицы заемщиков отказались от страхования жизни и здоровья.

Конечно, когда мы молоды и здоровы, то уверены в том, что «уж со мной-то ничего не случится». Но жизнь показывает, что уверенность эта ни на чем не основывается. Страховая компания вернет деньги, если сделка признана недействительной. Если что-то случилось с заемщиком, семья будет избавлена от кредита, который станет непосильным.

— Александр Васильевич, а будет ли продолжаться рост кредитования, наметившийся в этом году?

— Безусловно. Рост будет, потому что сегодня ситуация в экономике улучшается. Стабилизация произошла – и это уже хорошо. Заемщиков обязательно будет больше: и демографическая ситуация улучшается, и человек всегда стремится к лучшему.