Стагнация на рынке жилья может привести к повышению арендных ставок, считают аналитики

Риэлтеры утверждают: за последний год существенно увеличилось количество жилья, сдаваемого в аренду. Начальник управления аренды агентства «БК_Недвижимость» Наталья Ющенко говорит, что прирост возник за счет квартир, купленных в прошлом году по ипотеке. Деньги от сдачи в аренду второго, как правило, жилья идут на погашение кредитов. Некоторые собственники, по словам специалиста по найму жилья КБ «Ярмарка» Татьяны Панченко, умудряются сдавать и первое, снимая для себя другое жилье.

Определенный процент предлагаемого в наем жилья составляют квартиры, купленные для продажи, но «зависшие» в условиях стагнации рынка недвижимости. Чтобы получить хоть какую-то отдачу от инвестиций, собственники сдают их в аренду, беря предоплату. Летом, утверждает Наталья Ющенко, предложение возрастает за счет квартир состоятельных граждан, уезжающих на сезон в загородный дом. Вообще, согласно данным аналитического отдела КБ «Ярмарка», рынок аренды жилья в Екатеринбурге весьма подвержен сезонным колебаниям: к осени число предложений увеличивается на 35-55%.

Рост предложений кардинальным образом изменил ситуацию на рынке аренды: сегодня, в отличие, скажем, от 2000-2001 годов, можно без особых проблем найти однокомнатную квартиру за десять тысяч рублей (без коммунальных платежей). Экономную двухкомнатную найти сложнее, но тоже реально: по словам Татьяны Панченко, в районе Вторчермета «двушку» сдают и за 11 тысяч. Правда, всегда находятся и неадекватные предложения: например, за однокомнатную без мебели на 11 этаже в доме со стоящим лифтом на улице Мельникова просят 20 тысяч рублей. Иногда, говорят риэлтеры, не учитывается местоположение дома: на старой Сортировке однокомнатную квартиру хотят сдать за ту же сумму, что и на Юго-Западе.

Спрос сегодня достаточно сбалансирован с предложением. Требования к качеству жилья возросли: если раньше влет уходила любая «рухлядь», то теперь съемщики смотрят, чтобы в квартирах был сделан ремонт, присутствовали приличная мебель, бытовая техника и средства связи. Стоимость аренды жилья бизнес-класса составляет в среднем 30-50 тысяч. Есть и дороже: на Красноармейской квартиры сдаются иностранцам за 100 - 120 тысяч.

«Убитые» квартиры тоже сдаются, но по более низкой цене. Исключение составляют случаи, когда жилье сдается на непродолжительный срок (например, на время вступления в права наследства) – однокомнатную тогда можно снять и за восемь тысяч.

Больше всего жилья предлагается в центре Екатеринбурга, хотя по количеству сдаваемых комнат и наиболее востребованных однокомнатных квартир от него не на много отстают Юго-Запад, ВИЗ и Автовокзал. Плохо сдаются, утверждает Наталья Ющенко, квартиры лишь на Вторчермете, Елизавете, в поселках Кольцово и Широкая речка.

Ипотека повлияла на предложение, но насыщения рынка, считает Татьяна Панченко, пока еще не наступило. Поэтому арендная плата продолжает расти – особенно на однокомнатные квартиры, хотя и незначительными темпами: по данным аналитического центра КБ «Ярмарка», примерно на 20 % за последний год. Причем, как отмечает аналитик Лилия Файзуллина, в 2006 году цены росли медленно, что объясняется опять-таки развитием ипотеки в 2006-м.

Сейчас, когда рынок продаж замер и квартиру сложно купить даже по ипотеке, возрос интерес к аренде жилья. А это, считает аналитик, прямая дорога к росту цен. Сдача квартир как бизнес пока проигрывает купле-продаже, а потому игроки наверняка будут пытаться сделать норму прибыли сопоставимой, повышая арендную плату. Лилия Файзуллина полагает, что доходность будет ориентироваться на банковские проценты по вкладам, то есть не ниже 10-11%. В реальных цифрах это будет обозначать, что за 2-комнатную квартиру стоимостью 2,5 млн рублей придется платить 20 тысяч в месяц.

Аренда, впрочем, может и не достичь очерченных рубежей: при росте доходов населения и стагнации на рынке спрос рано или поздно возьмет свое, и недвижимость снова станет дорожать. С увеличением предложения на первичном рынке, считают риэлтеры, число инвестиционных квартир, безусловно, будет сокращаться, потому что это не самый лучший способ инвестирования. Но, к сожалению, у нас пока нет других инструментов для вложения средств, кроме недвижимости. И так будет до тех пор, пока у нас не сформируются полноценные фондовый и земельный рынки.

В любом случае, считают риэлтеры, доходности на рынке аренды, сопоставимой с 2000-м годом, уже не будет. Наталья Ющенко говорит, что стагнация породила очень жесткую конкуренцию в этом сегменте среди риэлтерских компаний. Последним, в свою очередь, создают конкуренцию граждане, находящие квартиросъемщиков по своим каналам. К примеру, в базе данных Уральской палаты недвижимости в апреле 2006 года числилось 60 комнат, сдаваемых через агентства. В аналитическом отделе КБ «Ярмарка» считают, что реально комнат выставлялось в два раза больше. Предложение исходило в основном от пожилых людей, для которых сдача комнаты стала дополнительным источником доходов. Татьяна Панченко говорит, что комнату на окраине можно снять и за 3 тысячи рублей. Интерес к малым помещениям приводит к тому, что в комнате самая высокая стоимость аренды одного квадратного метра.

По мере реализации грандиозных строительных проектов и выравнивания нормы прибыли качественно изменится уровень предложения жилья в аренду: вторичное жилье низкого качества на окраинах не будет востребовано, и произойдет дифференциация рынка. Пожилые люди, предлагающие комнаты в «хрущевках», уйдут в нижний сегмент.

Однако и в среднем сегменте конкуренция будет только нарастать – особенно с появлением так называемых доходных домов (экономных гостиниц). Лилия Файзуллина говорит, что процесс этот неизбежен по мере заполнения более прибыльных ниш. Сегодня, когда не хватает гостиниц высокого уровня, никто не будет строить доходные дома. Но по мере насыщения рынка и нарастания конкуренции капиталы будут перетекать в низшие сегменты. Качество же экономгостиниц останется на приемлемом уровне. Возможно, ситуация ускорится, если правительство начнет стимулировать не только строительство доступного жилья, но и институт аренды (строительство доходных домов).

Специалисты полагают, что настоящая конкуренция на рынке аренды наступит не раньше 2010 года. С ее приходом спрос и предложение будут определять арендные ставки: резких всплесков и перепадов цен уже не будет.

© Владимир Терлецкий, АПИ

Район	1 комнатные	2 комнатные	3 комнатные
Автовокзал	10 800	14 100	21 700
Ботанический	12 100	15 600	21 000
ВИЗ	10 400	13 400	21 500
Вокзальный	10 000	11 600	14 500
Втузгородок	11 600	15 500	23 200
ЖБИ	10 400	12 200	23 400
Заречный	9 100	12 300	15 700
Н.Сортировка	9 500	10 800	21 900
Парковый	11 000	20 500	32 100
Пионерский	10 200	13 300	18 300
С.Сортировка	9 000	10 800	17 800
Уктус	7 900	12 600	14 200
Уралмаш	8 600	11 900	17 200
Химмаш	8 200	9 000	10 000
ЦЕНТР	14 600	20 700	34 200
Чермет	8 300	10 400	15 000
Шарташский рынок	10 300	11 500	21 400
Эльмаш	8 000	11 100	13 300
Ю-З	9 700	13 500	20 400
В среднем по городу	10 700	14 600	23 900

апрель 2007, руб.