Строительные сберкассы нежизнеспособны в конкурентной среде, считают эксперты

На недавнем съезде банкиров спикер Совета федерации Сергей Миронов фактически оповестил финансистов, что для решения жилищной проблемы в стране будет организована сеть строительных сберкасс. Эксперты считают, что ни психологически, ни экономически Россия не готова идти в эту сторону.

О сути новшества судить пока сложно: соответствующий законопроект лишь внесен в Государственную думу. Однако система стройсберкасс широко известна в мире, то есть уже сейчас можно назвать ее основные признаки. Гражданам предлагается накапливать средства в так называемом кооперативном банке, который начисляет за пользование ими небольшой процент (судя по внесенному законопроекту, это будет порядка 3%). Плюс к этому государство платит премию, покрывающую инфляцию (20% от прироста вклада, но не более 14 тысяч рублей в год). Как только накопленная сумма будет равна половине стоимости квартиры, гражданин может получить кредит под 6-7%. Кредит будут выдавать по очереди — в зависимости от срока накопления, суммы и регулярности платежей — сроком на семь лет. В качестве обеспечения будет выступать само жилье — если кредит берется на ремонт или первоначальный взнос, обеспечением могут выступить ценные бумаги, земля или поручительство третьих лиц. Считается, что у предлагаемой схемы есть неоспоримый плюс: она поможет накопить первоначальный взнос для ипотеки тем, у кого его нет.

Попытки решить жилищный вопрос для малоимущих предпринимаются не в первый раз. В частности, в регионах существуют разные накопительные схемы: в Екатеринбурге еще несколько лет назад администрация города запустила программу по накоплению квадратных метров; областные власти в 2002 году организовали ссудо-сберегательные товарищества, в основе которых также лежит накопление.

Интересные задумки, тем не менее, не получили широкого распространения: несмотря на существующую систему городской защищенности накопления квадратных метров граждан пугает длительный срок накопления и отсутствие информации о конкретном доме, в который он инвестирует; проект областных властей не выдержал конкуренции с ипотекой: каждый участник ССТ должен был располагать 30% средств от стоимости квартиры и ежемесячно вносить 1,17% от той же стоимости – сумма получалась большая, несмотря даже на льготную цену квадратного метра в домах товарищества. Кроме того, людей психологически отвращало, что инвестировать в «никуда» надо иногда в течение пяти лет, и только по окончании этого срока они получали право заехать в квартиру.

У ипотеки, несмотря на явные преимущества перед накопительными схемами, свои минусы: помимо первоначального взноса возникает трудность при получении справки формы 2 НДФЛ, а также вероятность потери денег в случае невыполнения обязательств перед банком (обычно банк в этом случае продает долю по заниженной цене, и заемщик может остаться без денег и без квартиры). С этой точки зрения стройсберкассы (и прочие потребительские кооперативы) имеют неоспоримое преимущество: не надо справок о доходах, как не надо и беспокоиться о гарантиях возврата средств. Механизм гарантий обычно прописан в уставе (либо дополнительном договоре): при прекращении выплат кооператив может выкупить имущество, потом продать и разделить на доли. Кооператив также может удлинить срок возврата средств, снизив планку ежемесячных платежей. Кроме того, существует субсидиарная ответственность: если правление вложило деньги, а сделка провалилась, то паевой взнос членов правления, равный покупке, списывается с их паевых счетов в счет убытков - остальные пайщики ничего не теряют. Поэтому нет ничего удивительного в том, что власть обратила внимание на ССК.

Однако у экспертов возникает много вопросов. Исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев убежден, что премия от государства никогда не сможет покрыть рост цен на недвижимость, и накопление растянется на десятилетия. Пока не стабилизируется рынок, считает эксперт, организовывать стройсберкассы преждевременно: «В свое время у нас активно создавались жилищно-накопительные кооперативы, но они развивались ровно до первого всплеска цен на недвижимость. Потом преобразовались в ипотечные кооперативы».

Директор департамента ипотечного кредитования СКБ-банка Анна Самуилова говорит, что пока неясны преимущества ССК, побуждающие человека копить первоначальный взнос в стройкассе под 3 %, а не в банке под 12 %. Таким «пряником» могло бы стать обещание продать квартиру через пять лет по 50 тысяч рублей за квадратный метр, но какой ССК возьмет на себя такое обязательство? Кроме того, непонятно и с налогообложением: если будут доходы, то освободят от налогов или нет?

Возникнут проблемы, по мнению специалиста, и с застройщиком: вся логистика у последнего построена в расчете на поступление денег максимум в течение одного года – как будут работать деньги при увеличении сроков в несколько раз, пока непонятно. Анна Самуилова полагает, что в конкурентной среде структура ССК нежизнеспособна.

Исполняющая обязанности начальника отдела планирования целевых программ и инвестиций министерства строительства Свердловской области Надежда Галкина обращает внимание на проблему отвода земельных участков: по законодательству все они должны реализовываться на аукционе, а это значит, что у стройсберкасс не будет ни единого шанса в борьбе за землю с девелоперами. Практика показала, что гражданам элементарно сложно самоорганизоваться, а не то что найти средства на выкуп участка.

Земельная проблема, полагают эксперты, вообще нуждается в отдельной проработке, поскольку у нас до сих пор нет в обороте земельных прав, что затрудняет получение кредита под залог земли. На Западе давно в ходу вексель, обеспеченный недвижимостью.

Председатель правления Урало-Сибирского жилищно-строительного кооператива Александр Вейде считает, что стройсберкассы, как и прочие накопительные схемы – мертвое дело в России: для их развития нет основы. Кооперативы элементарно не найдут стартовый капитал. В развитых странах стройкассы создаются, например, при страховых компаниях, которым разрешено вкладывать страховые взносы граждан в индустрию и строительство. Они же выступают гарантами. У нас такого нет, как нет и накопительной системы страхования: эксперты полагают, что если бы СК, страхующие риски строительства жилья, в случае отсутствия страхового случая возвращали бы премии (за минусом процентов за управление), то стоимость ипотеки была бы в разы дешевле. Мы пока к этому не готовы. Как не готовы и банки кредитовать кооперативы, то есть в стране нет единого государственного подхода к жилищной проблеме, не говоря уже про массу других сложностей.

Александр Вейде убежден, что любой ссудно-сберегательный кооператив обречен сегодня на провал, потому что не найдет понимания у населения. Чтобы народ принес деньги, потребуется серьезная рекламная кампания, образец которой продемонстрировал Мавроди в 1994 году. Есть разные точки зрения на деятельность этого господина и на причины обрушения МММ, но факт остается фактом: любое накопление денег ассоциируется в массовом сознании с пирамидой. Любопытно, что даже участники правительственного проекта по строительству доступного жилья с помощью сберегательных товариществ постоянно подозревали друг друга в махинациях. Поэтому повторить рекламную кампанию Мавроди уже не удастся никому, что и означает провал идеи накопления.

И это еще не все сложности на пути создания ССК. Для управления средствами вкладчиков нужна грамотная служба заказчика. Компаний по управлению такого рода заказами еще нет, утверждают специалисты. Тонкость тут в том, что УК должна быть членом кооператива, чтобы быть ему подотчетной. Родоначальник накопительных схем в Москве кооператив «Социальная инициатива» лопнул, потому что земля была собственностью заказчика, который не был членом кредитно-потребительского кооператива, а значит, не нес субсидиарной ответственности. Чем это кончается, всем известно по громким делам обманутых дольщиков.

Эксперты говорят: пока у нас не появится профессиональный заказчик-застройщик, который свои интересы будет соблюдать с помощью доли в строящемся доме и подчиняться общему собранию, на рынке доступного жилья ничего не изменится. Сменится лишь вывеска у очередного жилищно-накопительного кооператива, который просуществует ровно до очередного всплеска цен на недвижимость.

© Владимир Терлецкий, АПИ