Аукционы помогут сбить цены на землю, полагают застройщики

Администрация Екатеринбурга запланировала в этом году реализовать с аукциона 60 земельных участков. В прошлом году под застройку было продано 32 участка за 460 млн. рублей. В 2007 году поступления в бюджет должны составить не менее 1 млрд. рублей.

Рост поступлений, считают специалисты, благотворно повлияет на строительный рынок города, поскольку деньги, вырученные на торгах, идут на подготовку земельных участков или на развитие инженерной инфраструктуры.

Уровень вложения в подготовку участков, утверждает руководитель строительного комитета администрации города Александр Чураков, нарастает прямо пропорционально количеству проведенных аукционов. Если в 2006 году на прокладку электрических, тепловых и водопроводных сетей было потрачено 162 млн. рублей, то в этом году цифра вырастет до 300 млн. Затраты на снос ветхого жилья составят в 2007 году 393 млн. рублей (в прошлом году было 277 млн.). Больше в два раза заложено средств и на муниципальные жилищные программы (100 млн. рублей).

Застройщики, однако, считают, что положительного влияния на рынок аукционы пока не оказывают. Генеральный директор НП «УС «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев полагает, что земля продается очень дорого — стоимость гектара в районе южного автовокзала, например, превысила 60 миллионов рублей. «Мы, конечно, понимаем,— говорит руководитель АСК,— что в результате строительства и передачи процентных отчислений, в конце концов отдаем те же самые деньги, но это будет потом, а вложить деньги сейчас, сразу и ждать отдачи…»

Валерий Ананьев утверждает, что застройщикам не хватает земельных участков. «Атомстройкомлексу», чтобы сдавать жилья больше 200 тысяч квадратных метров в год, нужно, по его словам, иметь в запасе где-то до миллиона квадратных метров: «Чтобы подготовить участок под строительство, все согласовать, сделать проект, получить разрешение, нужно от 3-х до 5-ти лет. Поэтому сегодня, чтобы знать, что мы не остановимся через 3-4 года, нам нужно участков под строительство где-то около миллиона квадратных метров. У нас сегодня такого объема участков нет и, конечно, нам земли не хватает. Мы готовы участвовать в аукционах, но цена должна быть ниже».

Прошедший 15 марта аукцион показал, что сотка земли под многоэтажную застройку на Кунарской стоит 623 тысячи рублей, под индивидуальную – от 37 тысяч до 97 тысяч в зависимости от района. Любопытно сравнить эти цифры с так называемыми рыночными, то есть сложившимся в ходе продажи участков гражданами и организациями на свободном рынке. Безусловно, львиную долю составляют участки под индивидуальную застройку, но встречаются и под многоэтажную (соотношение предложений составляет, по словам риэлтеров, сорок к одному). Цены не сопоставимы с аукционными: 150 тысяч рублей за сотку на Химмаше, 230 тысяч — на Широкой речке, 285 тысяч на Уктусе, 350 тысяч — на 8-м км Чусовского тракта. Естественно, на участки под многоэтажную застройку еще выше: 3 млн. рублей за сотку на Московской. Можно не сомневаться, что цена эта не окончательная: свободных участков в городе, утверждает специалист по недвижимости АН «Новосел» Герман Махов, практически нет — либо там требуется снос, либо отсутствуют коммуникации.

Генеральный директор ООО «Промышленное и гражданское строительство» Дмитрий Паначев соглашается с риэлтером, что аукционы не формируют рыночные цены (слишком мало участков там реализуется), и подчеркивает, что на стоимость квадратного метра (а именно это в конечном итоге и формирует решение строителя при выборе земельного участка) влияет не только и не столько земля. Много крови портят застройщикам бараки, идущие под снос, где прописано очень много людей. Существенно «утяжеляют» цену квадратного метра инженерные сети, которые в Екатеринбурге оставляют желать лучшего.

Александр Чураков добавляет к вышеперечисленному перечню состояние стройиндустрии, неэффективную технику, инвестиционные сложности, законодательство по долевому строительству и т.д. Все эти проблемы, в основном, и не дают развернуться строителям. Что же касается нехватки участков, то, по мнению руководителя строительного комитета города, застройщики также приложили к этому руку: «Они отнеслись к оформлению участков спустя рукава. С введением нового закона стало понятно, кто и чем занимался в последние 2-3 года: кто, действительно, работал, а кто даже и не пытался все сделать официально».

В законе установлены жесткие сроки оформления земельных участков, получения разрешения на строительство и т.д. Если застройщики не успеют уложиться в них, то законом предусмотрены процедуры изъятия. Сроки пока не наступили, поэтому есть возможность избежать выставления предоставленных участков на аукцион. Впрочем, дело опять же не в них.

Александр Чураков говорит, что даже если не принимать во внимание аукционы и те земли, что сейчас находятся в стадии оформления, то общее количество выданных в законном порядке участков таково, что десяткам строительных фирм хватит работы до 2009 года.

Стоимость земли в Екатеринбурге, конечно, высока: по мнению строителей, вложиться в нее — значит, остаться без денег на само строительство. Однако Герман Махов не сомневается, что цену рынок определяет достаточно точно: за основу берется затратный либо сравнительный метод оценки. Отсутствие свободных «пятаков» в городе, по мнению риэлтера, заставит застройщиков покупать землю даже по 3 млн. за сотку. Безусловно, подобные цены под силу осилить лишь крупным фирмам или банкам. Именно эти два процесса (структуризация рынка и взаимодействие банковского и промышленного капитала) и будут доминировать, по мнению экспертов, в Екатеринбурге в 2007 году.

В сущности, строительный рынок уже сформировался — в прошлом году львиную долю многоэтажного жилья построили всего пять фирм из 47 застройщиков: «Атомстройкомплекс» — 120 тысяч, УКС города — 59 тысяч, ЗАО «Наш дом» — 50 тысяч, «NOVA-строй» — 48 тысяч и АСЦ «Правобережный» — 38 тысяч. Мелкие фирмы с рынка будут уходить и, по словам Дмитрия Паначева, уже уходят: например, в более «спокойное» промышленное строительство.

Внести сумятицу в этот процесс могут лишь «непорядочные застройщики», которые после получения разрешительных документов не осваивают участок, а перепродают право вместе с фирмой, на порядок вздувая цену на землю. Александр Чураков говорит, что это настоящая головная боль для администрации, и советует очень осторожно относиться к этим мутным продажам, поскольку земля часто продается не по целевому назначению. Валерий Ананьев считает, что бороться с ценовым беспределом можно только рыночными методами: «Мы надеемся, что чем больше будет аукционов, тем и дешевле будет земля».

© Владимир Терлецкий, АПИ.